▲ 이창형 논설위원ㆍKDI 경제전문가 자문위원

 최근 들어 서울의 재건축, 재개발, 신규분양 아파트 시장을 중심으로 집값이 상승세를 보임에 따라 정부가 투기 억제를 위해 긴급 합동점검에 나선다고 발표했다. 국토교통부 관계자에 따르면, "지방자치단체, 국세청, 금융결제원 등과 팀을 이뤄 현장을 돌아보고 이후 기획재정부, 금융위원회와 상의해 구체적인 규제 방안에 대해 논의할 방침"이라고 밝혔다. 그런데 최근의 집값 상승은 신정부가 들어선 후 앞으로 부동산거래 규제를 강화할 것이라는 언론보도에 많은 영향을 받은 것으로 보인다. 실제로 김현미 국토부 장관 후보자가 직접 "LTV·DTI 규제를 푼 게 가계 부채 증가 원인"이라고 지목하고 나섬에 따라 LTV와 DTI를 강화할 가능성이 점차 커지고 있다.

LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 주택가격 대비 최대대출한도를 가리킨다. 예를 들어 LTV가 60%일 때, 건물의 가격이  10억이면 최대 6억까지만 대출을 받을 수 있다는 의미이다. 그리고 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 총소득에서 원리금상환액이 차지하는 비율을 말한다. 예를 들어 DTI가 40%일 때, 연간 소득이 5,000만원이면 연간 원리금상환액이 2,000만원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 받을 수 있다는 것이다.

신정부가 DTI 대신 DSR(총부채원리금상환비율) 개념을 도입할 것이라는 얘기도 흘러나온다. DSR(Debt Service Ratio, 총체적상환능력비율)은 총소득에서 차지하는 원리금상환액을 산정할 때 해당 대출 원리금상환액뿐만 아니라 마이너스통장 대출과 카드사 대출은 물론 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금상환액을 포함한다는 개념이다.  DSR은 주택담보대출을 심사할 때 DTI보다 훨씬 엄격한 기준을 적용하는 것이기 때문에 그만큼 주택담보대출을 받기가 어려워진다는 것을 의미한다. 결국 주택담보대출 규제가 강화되기 전에 빨리 돈을 빌려 주택을 사야겠다는 가수요(假需要)가 최근 부동산가격 상승을 부추기고 있는 주된 요인으로 보인다.

부동산거래에 대한 정부의 규제 강화는 신중하게 접근할 필요가 있다. 섣불리 규제를 남발하게 되면 실수요자들의 부동산 거래를 억제함으로써 주택시장을 교란시키는 부작용을 초래할 수 있을 뿐만 아니라, 빈익빈 부익부(貧益貧 富益富) 현상을 부추기는 역효과를 유발할 수도 있기 때문이다. 실제로 지난 노무현 정부 때 서울 강남의 집값을 잡겠다고 LTV·DTI 강화, 투기과열지구 확대, 재건축 안전 진단 기준 강화, 다주택자 중과세 등 강도 높은 부동산 규제정책을 실시했으나, 집권 5년 동안 서울 아파트값은 오히려 57%나 급등하였다. 게다가 서울 강남에 대한 규제로 부동산 투자자금이 강남 이외 지역으로 몰려가는 소위 '풍선효과'가 나타나면서 부동산투자 열풍이 전국으로 번져 같은 기간 전국의 아파트 값이 34%나 급등하는 결과를 초래하였다.  

최근의 부동산시장은 서울은 오르고 지방은 내리는 양극화현상이 나타나고 있기 때문에 LTV·DTI 규제를 강화할 경우, 수요에 비해 공급이 과잉현상을 보이고 있는 지방 부동산시장은 심각한 후유증을 겪을 것으로 우려된다. 반면에 최근 부동산가격이 상승하고 있는 서울 강남의 경우에는 아직도 집을 사려는 수요에 비해 공급이 부족한 상태이기 때문에 LTV·DTI 규제보다는 재건축이나 재개발을 적극 허용하는 것이 부동산시장의 중장기적인 안정을 위해 효과적일 것으로 보인다. 서울의 경우 주택가격 대비 전세가격이 너무 높아 아예 대출을 받아 주택을 구입하려는 수요가 늘어나고 있는 것도 부동산가격 상승의 한 요인으로 주목된다. 전세가격이 오르는 현상도 결국은 주택의 공급 부족이 중요한 원인의 하나임을 인정해야 한다. 

부동산 가격은 일반 상품과 마찬가지로 수요와 공급의 원칙에 따라 결정된다. 가격이 급격히 오른다는 것은 공급이 부족하거나, 수요가 넘쳐날 때 생겨나는 현상이다. 따라서 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 부족한 공급량을 늘리거나, 과도한 수요를 억제하는 정책을 써야한다. 그런데 공급에 비해 수요가 커서 가격이 상승하는 경우는 경기가 좋아서 가계소득이 늘어날 때나, 침체에 빠진 경기를 부양하기 위해 시중유동성을 과도하게 풀었을 때 나타나는 현상이다. 호경기에 부동산 가격이 급등하는 경우에는 부동산거래 규제를 통해 안정시킬 수도 있으나, 불경기에 규제를 강화하는 것은 자칫 부동산경기 외에 실물경기까지 침체에 빠뜨릴 수 있으므로 특히 유의해야 한다.