주택담보대출 규제의 부작용
 
이창형 논설위원 KDI 경제전문가 자문위원
 

 

▲ 이창형 논설위원 KDI 경제전문가 자문위원    

신정부 출범 이후 서울을 비롯한 일부 지역의 부동산 가격이 오름세를 보임에 따라 정부가 양도소득세율 인상, 투기지역 지정, 주택담보대출 규제 등 강력한 부동산가격 억제 대책을 내놓았다. 부동산가격을 안정시키겠다는 정책목표는 수긍이 가나 정부가 내놓은 정책수단들이 우리 경제에 미칠 부작용에 대해 우려하는 목소리가 높다. 특히 주택담보대출 규제 발표 이후 금융시장에서 극심한 혼란이 나타나고 있다.


정부는 부동산에 대한 투기수요를 잠재우기 위해 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도를 40%로 낮춤으로써 부동산 거래자가 금융기관으로부터 주택구입 자금을 조달하는 통로를 차단하고 나섰다. 특히 다주택자에 대해서는 DTI(총부채상환비율) 한도를 30%까지 낮춤으로써 자금조달 창구를 아예 원천봉쇄하였다.


여기에 더해 정부는 내년부터 DTI 산정 방식을 개선한 `신(新) DTI` 개념을 도입하고, 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 예정이라고 한다. `신 DTI`는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 현행 DTI의 산정 체계를 바꾸어, 산정식 【DTI 비율(%) ^ (연간 대출 원리금 상환액/소득) × 100】에서 분모 항목을 소득 대신 주택담보대출 기간의 평균 예상소득을 적용한다.

 

`신 DTI`를 적용하게 되면 향후 급여가 오를 것으로 예상되는 사람은 대출을 받을 수 있는 금액이 늘어나게 되나, 임금피크나 퇴직을 앞두고 있는 사람과 사업전망이 불투명한 자영업자들의 경우에는 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 될 것이다. 그리고 DTI 산정식의 분자 항목인 대출 원리금을 산정할 때 현행 DTI는 【신규 주택담보대출의 원리금 + 기존 대출의 이자 상환액】을 적용하고 있으나, `신 DTI`는 【신규 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기존 대출의 원리금 상환액】을 적용하게 된다.

 

따라서 내년부터 `신 DTI`를 적용하게 되면 기존 대출이 있는 사람은 새로 대출을 받을 수 있는 금액이 크게 줄어들거나 대출 자체가 불가능해지게 된다. 또한 2019년부터 도입할 예정으로 있는 새로운 대출심사 규제인 DSR(총부채원리금상환비율)은 `신 DTI` 산정식 【신 DTI 비율(%) ^ (신규 주택담보대출의 원리금 + 기존 대출의 이자 상환액/주택담보대출 기간의 평균 예상소득) × 100】에서 예상소득과 함께 차주의 상환능력까지 평가하여 심사하는 방식으로 대출심사가 한층 까다로워진다. 


주택담보대출에 대한 규제가 강화된 이후 부동산시장과 금융시장에서 여러 가지 부작용이 나타나고 있다. 부동산시장에서는 규제지역인 서울에서 빠져나간 자금이 수도권이나 일부 지방으로 부동산 자금이 이동하는 소위 풍선효과가 나타나는 조짐이 보이고 있다. 금융시장에서는 8ㆍ2 부동산 대책을 통해 금융당국이 주택담보대출 규제를 강화하자 주택담보대출의 증가율이 주춤하는 반면, 신용대출과 제2금융권 대출이 크게 증가하는 모습을 보이고 있다. 이러한 현상은 주택담보대출을 받을 수 없게 된 사람들이 규제가 낮은 신용대출과 제2금융권으로 몰리고 있기 때문인 것으로 분석된다.


문제는 주택담보대출에서 자금을 조달할 수 없어 신용대출로 옮겨가는 사람들의 대부분이 부동산 투기자들이 아니라 경제력과 신용도가 상대적으로 낮은 중산층과 노인층이라는 사실이다. 신용대출이나 제2금융권 대출은 은행권의 주택담보대출보다 금리가 크게 높기 때문에 중산층이나 노인층의 경우에는 주택담보대출을 선호할 수밖에 없다. 그리고 이들 계층의 대출 수요는 부동산 투기자금이 아니라 대부분 자영업을 운영하는데 필요한 긴급자금이거나 자녀 교육비, 결혼혼수 비용 등 목돈을 마련하기 위한 것으로 추정된다.

 

지금은 시중금리가 오름세를 보이고 있는 추세이기 때문에 생활비용을 충당하기 위하여 중산층이나 노인층이 신용대출에 의존할 경우 이자부담이 가중될 것은 불을 보듯 뻔하다. 경제정책이나 금융정책은 목표가 정당하다고 해서 수단까지 정당화되는 것은 아니다. 중산층의 주거비용을 줄이기 위해 부동산가격을 안정시키겠다는 정책목표는 수긍이 가나, 정책수단으로서 주택담보대출 규제를 채택할 때에는 그 규제가 시장에 미치는 부정적인 효과와 부작용을 충분히 고려해서 결정해야 한다.


자칫 잘못하면 부동산가격의 안정보다는 경제적으로 취약한 중산층이나 노인층의 자금조달을 어렵게 하고 금융비용 부담을 증가시켜 이들 계층의 경제생활을 더욱 어렵게 할 것으로 우려된다. 또한 주택담보대출 규제는 신용대출이나 제2금융권 대출에 대한 수요를 증가시킴으로써 오름세를 보이고 있는 시중금리의 상승추세를 더욱 부추길 것으로 염려된다. 정부는 금융시장의 동향을 면밀히 주시하여 주택담보대출 규제에 따른 부작용을 해소하는데 만전을 기해야 할 것이다.


 
기사입력: 2017/09/14 [19:15]  최종편집: ⓒ 광역매일
 
롯데백화점 울산점 - www.lotteshopping.com/depart/branch/submain.jsp?branch_cd=020
울산공항 - ulsan.airport.co.kr/
울산광역시 교육청 - www.use.go.kr/
울산광역시 남구청 - www.ulsannamgu.go.kr/
울산광역시 동구청 - www.donggu.ulsan.kr/
울산광역시 북구청 - www.bukgu.ulsan.kr/
울산광역시청 - www.ulsan.go.kr
울산지방 경찰청 - www.uspolice.go.kr/
울산해양경찰서 - ulsan.kcg.go.kr/
울주군청 - www.ulju.ulsan.kr/
현대백화점 울산점 - www.ehyundai.com/portal/depart/branch/branchMain.jsp?pSiteMapId=0103010800&swfseq=0800
이 기사에 대한 독자의견 의견쓰기 전체의견보기
기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
닉네임 패스워드 도배방지 숫자 입력
제 목
내 용