지역주택조합 제도란 다수의 무주택자들이 조합을 결성하여 스스로 주택건설사업을 추진하도록 함으로써, 위 무주택자들에게 일반 주택 분양가보다 낮은 가격에 주택을 공급받을 수 있도록 하기 위하여 도입되었습니다. 그러나 도입 취지와 달리 최근 수년간 지역주택조합에 가입한 사람들의 피해가 속출하고 있습니다. 일반적인 분양가보다 현저히 낮은 분양가에 아파트를 공급받을 수 있다는 말을 믿고 지역주택조합에 가입하였으나, 가입 후 수년이 흐를 동안 사업에 진전이 없는 경우가 부지기수입니다. 울산 지역에도 현재 35개소 이상의 지역주택조합이 존재하나 대부분 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다.
지역주택조합 사업의 성공률이 저조한 근본적인 이유는 실질적인 사업 시행주체와 사업 손실을 부담하는 주체가 분리되어 있음에 기인합니다. 지역주택조합이 운영되는 실태를 보면, 사업 초기 단계부터 업무대행사가 광범위하게 관여하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 업무대행사 주도로 사업부지의 선정, 조합원 모집, 분담금 징수, 사업계획 수립 및 변경 등이 이루어지며, 여기서 조합원들은 총회 결의를 통해서 업무대행사의 사업 추진 내역을 사후적으로 승인하는 소극적인 역할만을 담당합니다. 조합원들은 위와 같이 사업 추진에 관해서 실질적인 의사결정권을 행사하지 않고 있으나 사업 추진으로 발생하는 비용은 전적으로 부담하고 있습니다.
일반적인 주택건설사업의 시행자는 사업 추진 과정에서 손실이 발생할 경우, 그 손실을 떠안게 되기 때문에 사업 완수 및 비용 절감에 대한 관심도가 높습니다. 그러나 지역주택조합 사업의 실질적인 시행자인 업무대행사는 사업 추진 과정에서 발생하는 손실이 발생하는 것을 두려워하지 않습니다. 업무대행사는 조합 사업이 좌초되더라도 조합으로부터 업무용역계약에 따른 용역비를 지급받는 것에 큰 문제가 없고, 사업지연으로 인한 손실도 조합원들에게 온전히 전가할 수 있기 때문입니다. 업무대행사의 전횡으로 인한 피해 발생이 계속되자, 개정 주택법(법률 제14344호)은 업무대행사의 자격을 제한하고(법 제11조의2 제1항), 업무대행사가 주택조합 업무를 대행할 수 있는 범위를 구체화하였으며(법 제11조의2 제2항), 업무대행사의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행사에게 손해배상책임을 부여하는 규정(법 제11조의2 제3항)을 각 신설하였습니다.
한편, 조합과 업무대행사 사이의 불공정한 계약 체결을 방지하기 위하여 국토교통부장관이 표준 업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였습니다(법 제11조의2 제4항). 한편, 개정 주택법은 2017년 6월 3일 이후 설립되는 지역주택조합에 관하여, 관계행정청에 신고를 한 후 공개모집의 방법에 의하여만 조합원을 모집할 수 있도록 하고, 조합원의 탈퇴권과 분담금 반환청구권의 원칙적 보호를 규정하고 있는 등 조합원 보호를 위한 유의미한 규정들을 다수 신설하였습니다. 위 개정법 규정은 지난 2017년 6월 3일 이후 주택조합 업무대행계약을 체결한 경우부터 적용된다는 점에서 한계를 지니고 있으나, 조합원을 단순히 사업 주체로 보는 관점에서 탈피하여 적극적으로 보호받아야 할 대상으로 보기 시작하였다는 점에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있으며, 위 개정 주택법 시행 이후 지역주택조합 제도가 정상화될 수 있을지 그 귀추가 주목됩니다.
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