▲ 박일 브이아이피 부동산 경제연구소장

문재인 정부가 지난 10일을 기점으로 국정 반환점을 돌았다. 이 시점쯤이면 다수 언론들이 부동산 전문가들을 내 세워 내년 부동산 시장 전망을 내놓는다. 그런데 올해는 그런 조짐이 별로 보이지 않는다. 왜 이런 것일까. 정부가 어떤 정책을 내놓아도 부동산 시장에 별로 영향을 미치지 않을 것이라고 보기 때문이다. 과거에는 정부가 다른 어떤 분야보다 건설과 부동산 분야에 관심을 보였다. 정책변수에 따라 `천당과 지옥`에 비유할 만큼 민감한 분야이기 때문이다.

그러나 지금은 전혀 딴 판이다. 현 정부 초기만 하더라도 부동산은 정부의 정책에 몸을 움츠려야만 했다. 그러나 지금은 현 정부 초기처럼 강력하게 말하는 사람이 없다. 현 정부는 지난 2년 반 동안 일관되게 부동산 시장과 역행하는 정책을 발표했다. 

LTV을 축소하는 대책을 시작으로 지난 6일까지 무려 20차례나 대책을 내놨다. 수요는 넘쳐나는데 기존공급과 신규공급을 막았으니 집값이 오를 수밖에 없었고 그 때마다 대책을 쏟아 낸 결과다. 그래서 이젠 국민들이 정부의 부동산 대책에 대해 알만큼 알게 됐다. 이런 상황에서 정부의 대책이 먹혀들 수 있겠는가. 지난 6일 발표된 민간택지 분양가 상한제의 경우, 분양가격 상승률이 높고 집값 상승세가 지속되는 서울 일부 지역 등 27개동에 적용토록 하고 있다.

국토부는 이번 분양가 상한제 적용 지역을 선정할 때 법정요건(1단계)과 정량요건(2단계), 동별 검토(3단계)등 3단계 과정을 거쳤다고 발표했다. 그러나 부동산 시장에서 유력하게 예상했던 지역 중 서대문구 북아현동과 양천구 목동, 경기도 과천시 등이 제외됐다. 한국감정원 자료에 따르면 지난 8ㆍ2 부동산 대책 이후 지난달까지 아파트 값이 두 자리 수 이상 상승한 지역에 과천시(17.83%)가 포함 돼 있다. 서울보다 아파트 값이 더 많이 뛰었음에도 이번 발표에서 제외됐다. 이번 발표는 직접적인 가격통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용을 더 부추길 가능성이 크다.

또 분양가와 주변시세의 격차가 크기 때문에 소위 `로또 아파트` 양산과 청약과열 현상을 야기할 우려가 있다. 이에다 내년총선을 앞두고 선거 득표를 위해 `구분지정 했다`는 말까지 나돌고 있다. 이러다 보니 정책 신빙성에 대해 국민들이 얼마나 납득할 수 있을지 의문이다. 국민이 주체인 부동산시장을 정부정책이 결코 이길 수는 없다.

따라서 20여 차례에 걸쳐 발표된 대책이 과연 얼마만큼 효과를 거두었는지 되돌아 봐야 한다. 한마디로 수요와 공급을 바탕으로 하는 정책으로 되돌려야 한다는 이야기다. 이런 상황은 국가 경제정책과도 밀접하게 연결돼 있다. 현 정부는 출범 초기 사회간접자본(SOC)투자를 `토건사업`이라고 저평가했다. 그러다가 결국 2년 만에 잘못을 시인하고 이전 정부의 정책을 답습했다.

이런 요소들이 다른 요인들과 결합 돼 결국 국내 부동산 시장을 달궜다 식혔다 했으며 결국 `부동산 대책 무대책`이라는 오명만 남긴 게 된 것이다. 부동산 시장도 국내 경기와 분리해 생각해선 안 된다. 소득이 안정적이고 고용이 확실해야 소위 투기자본이 발을 붙일 수 없다. 주택을 투기 수단으로 보지 않고 `행복 추구`의 일환으로 보기 때문이다.

반면 소득이 일정하지 않고 일자리가 확실하지 않을 때 `일확천금` 즉 투기가 성행하는 것이다. 실업률이 증가함에 따라 로또 복권 구매율이 급증한다는 통계치가 바로 이를 증명한다. 이런 점에서 볼 때 현 정부가 추진 중인 소득주도성장, 최저임금제, 주 52시간 근로제 등도 작금의 부동산 시장 혼란에 적지 않게 기여했다. 지난 2년간 최저임금을 29%나 올렸으니 이를 견디지 못한 소상공인과 중소기업들이 인력을 축소하거나 문을 닫으면서 일자리가 줄고 소비도 위축됐다.

어디 그 뿐인가. 금융대출을 막으려다 보니 자영업자들이 주택 담보대출 상환 능력이 떨어져 이미 중도금까지 치른 아파트 계약을 파기해야할 처지다. 울산 일부지역의 아파트 값이 수천만 원 씩 폭락했지만 매물이 제대로 나타나지 않는 것도 이와 무관치 않다. 문제는 정부가 이런 시실을 제대로 인식하고 있느냐이다. 알고 있으면서도 부동산 대책을 현행대로 우직스럽게 밀어붙이고 있다면 보통일이 아니다. 특히 수도권을 중심으로 상황을 판단하고 정책을 입안한다면 풍선 효과만 나타날 뿐이다. 수도권을 잡아 매니 벌써부터 대전과 부산에서 투기 붐이 조장되고 있지 않은가.