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제 5차 국토종합계획을 활용하라
기사입력  2019/12/09 [16:47]   박일 브이아이피(vip)부동산 경제연구소 소장
▲ 박일 브이아이피(vip)부동산 경제연구소 소장    

온 나라가 북새통이다. 정치, 경제, 사회, 안보 등 모든 분야가 난국에 봉착해 있기 때문이다. 하지만 사상 최고치를 기록하며 외국인들이 국내 주시시장에서 빠져나가고 있다는 소식이 무엇보다 충격적이다. 우려대로 디플레이션에 접어들 것인가. 그럴 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다. 그렇다면 주식시장에 몰렸던 투자금은 어디로 쏠릴 것인가.  며칠 전 국무회의를 통과한 제 5차 국토종합계획이 이달 말 대통령의 승인을 기다리고 있다.

 

국토종합계획이란 국토개발과 보전에 관해 종합적ㆍ장기적 정책방향을 설정하는 국가의 최 상위 국토계획이다. 대한민국 영토 내에서 벌어지는 모든 국토계획이 여기에 다 들어있다. 따라서 투자의 관점에서 보면 눈앞에 진수성찬이 차려진 것과 마찬가지다.

 

때문에 종합계획을 면밀히 살피면 어디에 어떤 개발이 이뤄지며 그 효과와 영향이 어떻게 번질지 개략할 수 있고 투자의 가능성을 살필 수 있다. 먼저 국토종합계획에 의한 투자 방향부터 잡는 것이 순서다. 보물을 찾으려면 보물지도를 볼 줄 알아야하는 것과 같은 이치다. 아무리 보물지도를 가져다 준다한들 볼 줄 모르면 의미가 없지 않는가. 대한민국 땅 투자의 보물지도가 바로 국토종합계획인데 전 국민의 90%이상은 이를 모르고 지나간다. 그런데 나머지 10%도 5% 정도만 그 진가를 알고 기회 잡기에 나선다.


국무회의를 통과한 제 5차 국토종합계획을 자세히 분석해보면 저출산, 고령화에 따른 인구 구조변화가 계획 수립에 큰 영향을 미쳤다는 사실을 간파할 수 있다. 우리  나라 총인구는 2031년을 정점으로 감소되기 시작해 이후 급격히 줄어들 것이란 조사결과가 나와 있다. 생산인구는 이미 2016년부터 감소하기 시작했다. 이번에 수립된 국토종합계획은 이와 관련한 산업 변화를 크게 반영한 것으로 보인다. 즉 4차 산업혁명과 같은 변환 요소를 계획의 주안점으로 잡았다.

 

또 이번 종합계획은 제 4차 계획과 달리 현재의 남북관계가 호전돼 남북 경제교류가 가능한 공간적 범위를 계산에 넣고 한반도를 둘러싼 동아시아 전역까지 수립의 범위에 넣었다는 게 큰 특징이다. 또 기존 4차 국토종합계획을 반영하면서 여기서 드러난 문제점을 파악해, 국토종합계획의 새로운 역할을 재정립했다. 따라서 계획에서 기존과 다른 변화가 일어날 수밖에 없는 상황이다.

 

이번계획은 기존 계획과 많은 차별성을 나타낼 것으로 보인다. 그렇다면 2020년 이후 토지투자의 흐름은 어떻게 변화될까. 우선 내년 토지가격이 크게 들썩일 것으로 판단된다, 현 정부는 총 24조 1천억 원 규모, 23개 사업에 대해 예비타당성 조사를 면제했다. 따라서 이미 올해 전국에 예정된 토지보상금이 22조원인데 여기에 올해 예타 면제를 받은 각종개발사업의 추진속도가 빨라질 경우 전체 토지 보상금은 자그마치 46조에 이르기 때문이다. 게다가 정부의 주택시장 규제 강화로 주택시장이 침체기에 들어설 것으로 보인다.


하지만 이것이 오히려 토지시장에서는 반사이익으로 작용할 것이다. 상대적으로 규제가 덜한 토지시장으로 투자자들의 이목이 집중될 것이기 때문이다. 갈 곳 잃은 투자금이 토지시장으로 흘러들어 올 개연성이 매우 크다. 지난 5월에 발표된 개별 토지 공시지가도 지가상승을 유인하는 한 요소다. 공시지가가 오르면 평가금액 자체가 오르기 때문에 보상자금, 담보 금액 등에서 지가 상승이 발생할 수밖에 없다.

 

그리고 이 돈이 다시 토지시장으로 재투입되면서 토지가격을 자극할 가능성이 있다. 이미 올해 전국에 예정된 토지보상금 22조원이 이런 가능성을 수행하고 있다. 약 9년 만에 천문학적 규모의 토지보상금이 일시에 몰린데다 그동안 정체되었던 사회간접자본(SOC)사업까지 본궤도에 오르는 이 시점에서 어떻게 토지시장의 부흥을 예측하지 못하겠는가.

 

그러다 보니 많은 부동산 투기꾼들이 벌써부터 전국을 누빈다는 소문이 자자하다. 국토종합계획은 전국을 어떻게 뜯어 고칠지에 대해 알려 주는 `보물지도`다. 이를 통해 땅을 뜯어고치면 인구가 이에 따라 이동한다. 따라서 인구가 빠져 나가는 곳은 자본도 새어나가게 되고, 인구가 모이는 곳에는 자본이 몰려들게 돼 있다. 부동산 투자자들은 계획이 수립되는 시점에서부터 매우 민감하게 반응한다. 계획에 따라 토지시장의 지각변동이 일어나고 인구 유입 시설들이 세워지기 때문이다.

 

따라서 투자자들이 고려해야 할 첫 번째 대상은 인구 유입시설이다. 투자 측면에서 보면 국토종합계획은 준비된 자들의 부를 보장해주는 것이다. 허황된 일확천금을 노린다거나 불법적 부동산 투기를 부의 증식 수단으로 삼는 건 이제 `흘러 간 물`이다. 정부가 발표하는 국토 계획을 면멸히 분석하고 합리적으로 투자해야 하는 시대가 도래 한 것이다.

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