▲ 정석호 브이아피 부동산 경제연구소 연구위원

최근 부동산 전문가들이 많은 매체를 통해 울산의 아파트 가격이 긴 조정에서 벗어 났다고 이야기를 하고 있다. 그리고 이러한 사실 반영하듯 울산의 아파트의 가격이 단기간에 상승하는 현상도 일어났다. 하지만 가격상승이라는 단편적인 현상을 근거로 울산 아파트 가격의 흐름을 예측하기에는 무리가 있다. 가격이 상승을 할 시기에는 어떠한 현상이 일어날까. 상승시기를 보면 수요와 공급이라는 가격의 상승을 이끄는 중요한 요인이 있다.

수요는 증가하는데 공급이 없으면 시장에서는 가격이 상승한다. 물건을 구입을 하려는데 수량이 많지 않고 찾는 사람이 많으면 가격을 더 지불하고 구입을 하는 것과 같다. 이를 아파트 시장에 적용해 보면, 인구 증가에 따른 거주 수요의 증가는 아파트 가격이 상승을 가져오며, 반대로 거주 수요의 감소는 아파트 가격의 하락을 가져온다고 볼 수 있다. 물론 하락의 정도가 일정하지 않고 지역에 따라 예외적으로 상승을 하는 지역이 있을 수는 있지만 대체로 아파트 시장의 가격은 수요와 공급의 대전제에 많은 영향을 받는다.

울산의 인구는 지속적으로 늘어왔다. 2015년 기준, 117만명을 정점으로 현재 115만명으로 줄어들고 있다. 그런데 아파트는 2015년 45만2천가구 2019년 현재 46만8천가구로 약 1만6천가구가 늘어났다. 울산 아파트 전체 가격적인 부분에서 보면 2016년 12월 평당 841만원에서 2019년 8월 727만원 까지 떨어진 후 2019년 11월에는 736만원까지 조금 상승을 했다. (행정안전부 기준)
인구와 아파트 공급, 그리고 가격적은 측면을 보면, 인구가 늘어나는 시기에는 공급이 늘어나고이 시기는 전체적인 아파트의 가격 또한 상승을 했다.

그러나 인구가 줄어드는 시기에 전체적인 부동산 가격은 조정에 들어간다. 울산의 경우 인구가 감소하는 2015년 기준, 가격의 전체적인 조정은 2016년부터 시작되었으나, 조정 시작은 2015년 동구에서 먼저 시작이 되었다.(동구의 인구감소는 2013년 정점으로 감소) 이렇듯 전체가 아닌 어느 특정 지역에 인구가 감소하기 시작하면 그 영향으로 가격의 조정이 시작된다.

이는 다른 지역까지 영향을 미치고 전체로 퍼져 나간다. 우리가 아파트를 거주의 수단으로 생각하고 있지만 현재 재테크 수단의 하나로 여기는 것도 사실이다. 투자에도 모든 기준이 많겠지만 다른 요인을 배제하고 수요와 공급의 원칙 기준으로 판단한다면  후 울산의 아파트 공급이 2022년까지는 줄어들기 때문에 아파트 가격 상승의 여력이 있다고 판단할 수 있을 것이다.

아파트의 공급을 고정요인이라고 생각했을 때 예상 가능한 현상이다. 실제로 울산의 인구증가 추이를 보면 증가율이 점차 줄어들고 있음을 알 수 있다. 앞으로도 인구는 증가 보다 감소 될 가능성이 높다. 인구가 감소하고 공급도 감소하면 가격에 어떠한 영향을 끼칠 것인가. 일부 부동산 전문가들은 울산 아파트 가격이 상승할 것이란 의견을 내놓기도 한다.

하지만 아파트 가격 추세를 볼 경우, 조정이 끝나간다고 해석할 수도 있겠지만, 아파트 거주자들이 체감하는 가격을 들어보면 전문가들의 의견이 말 그대로 의견일 뿐이라는 것을 알 수 있다. 부동산 아파트 시장은 그렇게 단순하지가 않다.

그러나 아파트 가격 상승의 확률이 높아지는 시기를 굳이 추정하면 미분양 아파트가 소진되는 시점을 전환점으로 그 이후가 될 가능성이 있다고 본다.아파트구입의 시점을 판단하는 것은 매우 어렵고 복잡해서 절대적인 하나의 법칙을 찾는 것은 불가능하다. 하지만 잊어서는 안 될 가장 기본적인 원칙은 수요와 공급의 원칙이며 이 원칙을 잊지 않는 것이 아파트 투자의 성공확률을 높이는 것이다.