▲ 박 일 VIP부동산경제연구소 소장

우리나라 부동산 자산가치는 약 4천조 원으로 국민 총생산(GDP)의 5배 쯤 된다. 그런데 이어지는 경기침체의 영향으로 법원 경매를 통해 거래된 부동산이 7조원을 훌쩍 넘은지 오래다. 한마디로 경매열풍을 실감케 한다. 재테크의 한 축을 담당하고 있는 경매시장은 시장경기에 아주 민감하게 반응하기 때문에 부동산 경매시장을 통해 부동산에 투자하려면 시장의 특성과 구조를 정확히 파악해야 한다.

그러나 부동산 경매의 특성을 제대로 이해하지 못하고 권리분석, 임차인분석, 물건분석을 소홀이 한 결과 많은 손해를 보는 사람들이 적지 않다. 부동산 경매에 투자하려면 무엇보다 선순위 가압류를 제대로 이해해야 한다. 선순위 가압류에는 원칙이 있고, 원칙에 대한 예외가 있으며, 예외에 대한 예외가 또 있기 때문이다.

가압류가 최선 순위일 경우 가압류 자체가 말소기준 권리가 돼 소멸하고 가압류가 후순위인 경우에는 당연히 소멸한다는 게 원칙이다. 그러나 선순위 가압류가 전소유자를 채무자로 하는 경우에는 소멸하지 않으며, 소멸하지 않는 가압류는 낙찰자가 인수해야한다는 게 위 원칙에 대한 예외 사항이다. 그러나 비록 가압류가 전 소유자를 채무자로 하는 경우에도 일정한 경우 소멸하는데 즉, 가압류권자가 강제경매를 신청한 경우는 그 가압류는 소멸한다는 게 예외에 대한 또 다른 예외 사항이다.

토지에 별도 등기가 있는 경우도 이해해야 할 대상이다. 대지 전부에 이미 저당권이 설정되어 있는데 그 위에 아파트, 연립주택 등의 집합건물을 신축하고 각각의 구분건물에 대지권 등기를 하였을 때 경매와 관련하여 문제가 발생한다. 이런 건물에 대해서는 대지권 등기를 불허하든지, 아니면 대지권 등기를 하면서 토지 저당권을 각 구분 건물별로 분할하는 방법으로 법률관계를 단순화 시켰으면 좋았을 것이다.

그러나 현실적으로 대부분 사람들이 막연히 대지권 등기만 하다 보니 경매에서 복잡한 문제가 발생한다. 경매 부동산에 `토지저당 낙찰인이 인수해야 함`이라는 인수조건이 붙어 있을 경우 낙찰자가 토지저당을 인수해야 하는 것이 그 한 예다. 대지권 미등기도 요 주의 대상이다. 대지권 없는 집합건물은 2가지로 분류된다. 우선 시유지상에 건축된 집합건물ㆍ연립주택 등에서 발견되는데 이는 실제로 대지권이 존재하지 않는다.

따라서 감정평가액도 건물 가격만을 대상으로 한다. 다음으로 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차가 완료되지 않아 대지권등기를 경료하지 못한 경우가 있다. 이 경우 경매목적물은 건물과 대지권이고 그 최저경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정한다. 공고의 부동산 표시난에 건물만 기재돼 있고 비고란 등에 `대지권 미등기`라고 기재돼 있는 것이 이에 해당된다.

그리고 이런 경우 감정평가서를 보게 되면 대지부분에 대한 평가금액이 기재되어 있고, 그것이 감정가격에 포함되어 있다. 다만, 후에 대지권을 등기하는 단계에서 낙찰자는 경매 당시의 소유자 명의로 등기한 후 자신에게로 이전등기(대위등기)해야 하는 번거로움이 있다.

외국인이 임차인인 경우도 경매 투자에서 눈여겨 볼 사항이다. 경매물건이 수차례 재매각 되는 경우가 있다. 이는 낙찰과 잔금납부 미납이 반복되는 물건이다. 주로 외국인들이 임차한 경우 이런 일이 발생한다. 낙찰 후 잔금을 납부하고 세입자 명도를 위해 세입자를 만나는데 세입자인 외국인이 자신이 선순위라고 주장하면서 "보증금을 돌려주면 나가겠다"고 하는 경우가 있다.

이럴 때 낙찰자는 권리분석을 위해 동사무소를 통해 전입세대 열람을 했는데 전입자가 전입신고를 하지 않은 것으로 판단하고 낙찰을 받은 사실을 나중에 알게 된다. 여기서 생각해야 할 것이 바로 외국인이나 재외교포의 대항력은 동사무소가 아니라 출입국관리사무소에서 확인해야 한다는 것이다. 세입자를 분석할 때 반드시 외국인 여부를 확인해야 하는 이유도 그 때문이다.

이외에도 경매에는 선순위가처분, 배당이의 소송 중인 임차인, 분묘 등 보이지 않는 함정이 많다. 법원경매는 시세보다 싸게 취득할 수 있다는 장점이 있는 반면 쉽게 접근하여 재산상 손실을 보는 경우도 많다. 모든 투자분야가 그러하겠지만 부동산 경매 역시 높은 수익을 창출하려면 경매에 관한 다양하고 체계적인 학습이 필요하다.

동시에 발품을 많이 팔아야 한다. 경매시장에 쏟아지는 많은 매물 중에서 자신에게 맞는 부동산을 찾아 현장에 달려가야 하며 수익이 있는 부동산이라면 남보다 한 발 앞서 나아가는 노력이 필요하다. 지금과 같은 부동산 시장 불확실성의 시대에 보다 현명한 판단으로 꾸준히 입찰전략을 세우고 열심히 발품을 판다면 경매시장에서의 성공은 얼마든지 가능하다.