▲ 김택균 vip 부동산 경제연구소 연구위원

요즘 부동산 시장에 ICT(정보통신기술)로 무장한 스마트폰 애플리케이션과 서비스가 제공되고 있다. 이른바 `프롭테크`(Proptech)라 불리는 기술이다. 프롭테크는 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 용어로, 정보 기술을 결합한 부동산 서비스 산업을 말한다. 스마트폰이나 인터넷을 이용한 부동산 중개 서비스, 빅데이터와 인공지능을 활용한 부동산 가치 평가, 부동산 임대 관리 플랫폼 등이 대표적인 프롭테크 서비스는 2~3년 전까지만 해도 주로 직방, 다방으로 대표되는 부동산 중개 서비스에 한정되었다.

하지만, 최근 기술로 무장한 젊은 프롭테크 기업들이 속속 등장하면서 시장의 거래 방식과 사업진행 방식이 바뀌고 있다. `호갱노노`는 일반 사용자는 물론 공인중개사 사이에서 인기 있는 앱이다. `호갱노노`는 인터넷 웹과 스마트폰 앱 등을 통해 클릭 몇 번만으로 아파트ㆍ오피스텔등과 관련한 다양한 정보를 편리하게 제공한다. 아파트 가격은 물론, 주변시설, 아파트 경사도, 해당지역 인구변동, 아파트 공급량 등 다양한 데이터를 지도를 통해 한 눈에 볼 수 있다. 뿐만 아니라 평형대와 가격, 세대수, 입주년차, 갭가격(매매가격과 전세가격 차이), 월세 수익률, 주차공간 등을 필터로 원하는 아파트를 검색할 수도 있으며, 분양 단지만 따로 확인해 알림을 받을 수도 있다.

스마트폰을 통해 월세 관리를 해주는 서비스도 등장했다. `홈버튼`은 집 여러 채를 임대한 임대사업자나 집주인들을 대신해 오피스텔이나 소형 주택 여러 채를 관리하는 임대관리 프롭테크 서비스다. 세입자가 돈을 제때 입금했는지 확인하고, 미납하는 경우 세입자에게 메시지를 보내 독촉하는 등 집주인이 꺼려하는 일을 스마트폰 앱이 대신해 처리해 준다.

최근에는 홈버튼 앱을 통해 월세에 대한 세금계산서를 발급할 수 있다고 하니 가히 프롭테크의 시대라 할 만하다. `밸류맵(Valuemap)`과 `디스코(disco)`는 공공 데이터를 기반으로 토지, 단독주택, 다가구ㆍ다세대주택, 상가, 공장 등 가치평가 정보를 제공하는 프롭테크 기업이다. 토지와 단독주택 등은 아파트와는 달리, 개별 물건마다 특성이 다르고 지역마다 규제가 달라 일반인의 접근이 쉽지 않다.

하지만, 두 서비스는 지도 위에 다양한 정보를 쉽게 볼 수 있도록 했다. 토지 등의 직접 감정가를 제공하기 보다는 지도 위에 인근 매매 사례와 시세 변화, 용도지역, 건축물대장, 토지대장 등의 정보를 제공하는 방식을 사용하고 있다. 이처럼 인터넷 웹과 스마트폰 앱을 통해 현장을 방문하지 않아도 관심부동산의 다양한 정보를 수집할 수 있다. 그런데 시세 조사에 그치지 않고 매매를 염두에 둔다면, 프롭테크를 통한 수집 정보의 신뢰성에 대해 고민해야 할 필요가 있다. 특히 매매가에 대한 정보는 내가 지불해야 하는 돈과 관련된 것이기에 더욱 신중을 기해야 한다.

예를 들어, 직장인 A씨가 투자를 위해 특정지역의 빌라를 매매한다고 가정해 보자. 스마트폰 앱을 통해 최근 3년간의 실거래가를 확인하니 매매금액 평균이 3억원이었다. 직장일이 바빠 따로 시간을 낼 수 없어 여러 부동산 어플을 통해 꼼꼼히 시세를 조사하고 해당 지역 부동산에 전화를 걸어 일사천리로 3억원에 매매 계약을 체결했다.

그런데 계약을 체결하고 현장에 가보니, 3년전 당시 빌라가 위치한 곳이 재개발구역으로 지정되어 투자 수요가 유입되었다고 한다. 자연히 빌라의 가격은 시세보다 높게 형성되었는데 문제는 곧 재개발구역이 해제될 예정이라 재개발에 따른 기대 심리가 많이 낮아진 상황이라는 것이다.

즉, 현시점에서 빌라의 매매가와 호가는 3억원보다 낮게 형성되어 있는 것이다.  또 다른 예로 매매계약시 자본금이 충분하지 않은 사람들이 주택담보대출 한도가 거래가의 최대 70%까지라는 점을 이용하여 계약서상에 매매거래가를 높여 적어 대출을 더 많이 받는 방법으로 자기 자본을 줄이기도 한다. 이것을 `업계약서`라고 하는데 이러한 과정을 통해 실제 매매가 보다 거래 가격이 부풀려지는 경우도 종종 발생한다.

ICT(정보통신기술), AI(인공지능), 빅데이터 등을 통해 부동산 정보를 온라인상에서 손쉽게 검색할 수 있도록 서비스 기술이 진화하고 있다. 실제 현장에 가서 요목조목 조사를 하기 어려운 직장인이나 개인 사업자에게 프롭테크가 편리한 기술인 것은 틀림없는 사실이다.

하지만 양날의 검처럼 편리함 이면에는 단점이 존재한다. 프롭테크의 기술은 데이터만 제시할 뿐, 현장의 거래 분위기와 재개발/재건축 진행사항을 반영한 부동산의 가치, 업계약, 위축되고 있는 경기 상황 등 여러 가지 변수들을 통합적으로 고려하지 못한다. 그러므로 온라인 정보를 맹신하여 부동산에 투자한다면 자산에 크나큰 손실을 가져올 수 있다.

이를 방지하기 위해 부동산에 투자하기 전, 온라인 정보를 참고하여 대략적인 가격대와 시세 변화 등을 파악한 다음 직접 해당 지역에 발품을 팔아 온라인 상에 나와 있지 않은 현장의 정보를 수집해야 한다. 온라인과 오프라인에서 균형 있게 수집한 정보를 바탕으로 물건을 분석하고 판단하여 투자 결정을 내려야 할 것이다. 이러한 태도를 가진 투자자야말로 정보라는 이름의 부동산 빅데이터가 넘쳐나는 불확실성의 시대에 자산을 지키는 현명한 투자자라 할 것이다.