▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원

임대차 계약의 종류를 보면 전세, 월세, 반전세 등으로 나눌 수 있다. 전세는 임대차 계약을 할 때 전체 보증금을 집 주인에게 주고 나중에 나갈 때 그 보증금을 그대로 돌려 받는 형태의 계약이고, 월세는 임대차 계약 시 소액의 보증금을 집 주인에게 주고 매달 일부의 월세를 내는 임대차 계약을 말하고, 반전세는 일부의 보증금을 우선주고 나머지는 월세를 부담하는 형태이다.

임차인(집을 임대를 사는 사람)이 임대인(집주인)에게 보증금을 주고 난 후 이 집이 대출이나 및 다른 이유로 인해 경매로 들어가거나 또는 임차금을 지급하지 않아 임차인이 경매를 진행하여 보증금을 회수를 할 경우를 보면 전체 보증금을 회수를 하지 못하는 경우가 많다. 한 임차인이 아파트 매매계약을 다음과 같이 했다.

2017년 아파트 매매가격이 2억3천만원 했을 때 임차인이 전세 보증금을 1억 8천에 계약을 하였고 계약을 한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받고, 전세권까지 설정을 해 두었다. 등기부상에 임대차 계약을 설정할 때 대출도 없었기에 문제가 되지 않는다고 생각을 했었다. 전세 계약을 하는 사람들은 여기까지 일반적으로 많이 한다. 이후 2년이 지난 후 2019년 아파트 가격이 하락을 해서 1억 5천 만원에 거래가 되었다.

임대차 계약이 끝나고 이사를 가기 위해서 임차인은 보증금을 회수하기 위해 집 주인에게 보증금 반환을 요청하였는데 임대인(집주인)은 아파트 가격이 하락이 되어 줄 여력이 없다. 전세를 들어올 사람도 현 시세가 1억 5천만원인데 1억 8천을 주고 들어올 사람도 없을 것이다. 임차 보증금이 회수가 되지 않아 임차 보증금이 회수 목적으로 임차인이 경매를 진행하였다.

현 시세는 감정가는 1억 6천만원 정도가 되어 경매가 진행이 되었고, 아무도 입찰을 하지 않고 감정가의 30%까지 하락을 한 상태다. 이 경우는 누가 받아도 임차인의 보증금 1억 8전만원을 인수를 해야 되기 때문에 아무도 입찰을 하지 않을 것이며, 경매에서 보증금을 전액을 회수하기는 어려울 것이다.

만약 이 임차인이 처음에 계약을 할 때 안전장치를 마련해 두고 계약을 했으면 임차 보증금 때문에 이렇게 손해를 보거나 시간적으로, 정신적으로 힘들어 할 필요는 없을 것이다. 전세 계약을 할 경우에는 전세보증금을 지키기 위해 전세금 반환보증보험에 가입을 했으면 집의 가격이 하락을 하더라도 전세보증금에 대해서는 걱정을 하지 않아도 되었을 것이다.

계약당시 부동산 시장이 하락의 위험이 있거나 너무 올랐다고 생각이 된다면 반전세를 하는 경우도 생각을 해 볼 수 있다. 임대차 보호법에 보면 보증금중 일정액을 보호해 주는 규정이 있다. 보증금의 일정액을 다른 담보물권자(근저당 등)보다 우선하여 경매 시 배당을 받을 수 있는 권리다.

담보물권자 즉 근저당의 등기부등본상의 설정일의 기준으로 최우선 변제금이 기준이 된다는 것이다. 만약 2013년 10월에 근저당이 설정이 되었다면 울산의 경우는 5,500만원 이하 1,900만원을 우 선하여 받아갈 수 있으므로 1,900만원에 임대차 계약을 했다면 보증금을 전부 회수를 할 수 있다. 현재 2014년 1월 1일부터 현재까지 소액 보증금은 6,000만원 이하 2,000만원 이다.

이는 근저당 설정일이 언제 설정이 되었는지에 따라서 소액보증금의 범위가 달라진다. 그리고 소액보증금 이내에 있어도 전체를 받지 못하고 일부만 최우선적으로 받을 수 있다. 4,000만원에 임대차 계약을 했다면 소액보증금 이내에는 가능하지만 우선적으로 받는 금액은 2,000만원에 해당이 되므로 2,000만원은 손해를 볼 수 있다.

임대차 계약시 등기부등본을 보고 근저당이 설정이 되어 있으면 소액 보증금 이내에서 반전세 계약을 하고 나머지는 월세로 하는 방법도 하나의 방법이다. 현재 부동산 시세를 보면 2년 전보다 떨어지는 경우가 대부분이다. 지금도 많은 사람들이 임대차 계약을 하고 있지만 모르고 계약을 하는 사람들이 많다. 불안한 부동산 시장에 어떻게 하면 임대차 보증금을 지킬 수 있는지 알아야 한다. 내가 알고 있는 만큼 나의 소중한 재산을 지킬 수 있을 것이다.