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`코로나19 사태와 부동산 경매
기사입력  2020/05/21 [16:05]   김택균 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원
▲ 김택균 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원    

코로나19 여파로 2월 마지막 주부터 법원행정처의 휴정 권고에 따라 전국 법원이 한 달간 휴정에 들어갔었다가 3월 말부터 재개하면서 법원 경매에 다시 응찰자들이 몰리고 있다. 법원경매 전문기업 지지옥션이 11일 발표한 `2020년 4월 경매 동향 보고서`에 따르면 지난달 전국 주거시설, 업무ㆍ상업시설, 토지, 공업시설 등의 경매 진행 건수는 모두 1만3784건으로 집계돼 1~2월 평균보다 2000건 이상 늘었다.

 

또한, 지난달 전국에서 경매가 진행된 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 71.1%, 평균 응찰자 수는 4.5명으로 집계됐으며 코로나 19로 경기 악화와 부동산 경기 침체가 우려되는 상황에서 재개된 경매 입찰 법정의 열기는 뜨거웠다.

 

지난달 울산의 경매 진행 건수는 419건으로 1월(343건), 2월(249건), 3월(115건)보다 크게 증가했으며, 진행 건수 가운데 146건이 낙찰돼 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수)이 전월보다 2.6%p 하락한 34.8%로 집계됐지만 낙찰가율은 6.5%p 상승한 67%를 기록했다.

 

3월에 경매 물건의 기일이 변경 처리된 이후 여전히 대기 중인 물건이 있다는 점을 감안할 때 물건 증가세는 한동안 유지될 것으로 보인다. 이러한 부동산 경매 물건의 증가세는 단순히 휴정에 들어갔던 경매 법정이 재개하면서 증가되는 것으로 판단하기 보다는 코로나19 사태로 인한 부동산 경기의 파급효과와 연결지어 생각해 보아야 할 것이다.

 

한국 건설산업 연구원은 지난 11일 `건설동향브리핑`을 통해 코로나19의 경제위기 전이 가능성과 부동산시장 영향을 분석했다. 건설동향브리핑에 따르면, 현재까지는 서울 동남권을 중심으로 가격의 하락세가 확인되나 수도권 전반이나 전국 부동산 가격 변화로 이어지지 않고 있다고 한다.

 

아직 주택시장의 대세적 변화는 확인되지 않지만 공급자 금융 전반의 위기감은 확대되고 있기에 향후 상황을 모니터링 할 필요가 있다고 내다봤다. 특히 전세 중심의 우리 주택시장에 장기화되는 코로나19 사태의 영향이 발현될 때는 실물 경제의 급속한 악화, 금융시장 불안 등 경제위기로 전이되는 상황을 맞게 되어 주택가격 하락은 불가피하고, 임대차시장 또한 취약 임차자의 임대료 미납, 전ㆍ월세 가격 상승 등 임대차시장의 불안 요인이 확대될 가능성이 커질 것으로 내다봤다.

 

이는 우리나라의 임대차시장이 전세라는 특수한 제도로 인하여 글로벌 금융위기 당시에도 주택가격은 하락하나 전월세 가격은 급등하는 현상을 겪었던 것처럼, 자산가치 하락 시기에는 적정 수익을 확보하기 위하여 전세가격 상승, 월세 전환이라는 임대료 상승으로 이어질 수 있다고 내다봤다.

 

그리고, 코로나19 감염병이 대량의 부동산 자산의 손실을 초래하기보다는 대면 거래를 필수로 하는 부동산 거래의 특성상, 대면 기피 현상 및 부동산 매매심리 위축으로 인한 주택 거래량 감소가 나타날 확률이 높아질 것이라고 내다봤다.

 

또한, 부동산 거래량 감소로 인해 야기될 경제적 파급효과를 분석한 결과, 민간소비지출이 연간 최대 3.2조원가량 감소할 것으로 예상되며, 부동산산업에서의 최대 파급효과는 생산유발효과 4.6조원, 부가가치 12.2조원, 고용 10만명이 감소할 것으로 예측되었다.

 

비주거용 부동산시장은 코로나19 사태로 인해 수요가 급감하면서 직접적인 타격을 받기 시작했으며 경매 증가 가능성이 확대되고 있다고 진단했다. 상가는 공실률 상승ㆍ임대료 하락이 심화될 가능성이 확대되고 있고, 호텔 이용률은 30%대 이하로 떨어지며 휴업하는 사례도 발생하고 있다.

 

또한, 자영업자 대출 중 이자 상환에 어려움을 겪는 차주가 많고 비주거용 담보대출은 대출의 질적 구조가 나빠 만기 상환시 어려움에 빠지면 리스크가 빠르게 확대될 가능성이 있다며 앞으로 경매 건수가 증가할 가능성이 높은 것으로 분석했다.

 

즉, 임차자 애로 → 거래 감소 및 자산가치 하락 → 금융부실 → 경매증가 가능성 확대의 단계로 진행된다는 것이다. 법원이 휴정에 들어가기 직전인 2020년 2월 경매 건수는 전년 동월비 44.3%p 증가하였다.

 

경매 물건으로 나오기 위해서는 보통 6개월의 시간이 걸리는 것을 고려하면 코로나19의 직접적 영향으로 판단하기는 어려우나, 코로나19 확산에 따른 공포로 인해 실물경제가 악화되고 2008년 글로벌 금융위기를 넘어서는 경기 침체 현실화 가능성이 높아지고 있는 상황에서 앞으로 부동산 경매 건수가 증가할 가능성이 높은 것은 분명해 보인다.

 

`위기는 기회다`라는 격언처럼 위기상황에 가까운 현재를 사는 우리는 정확한 분석과 냉철한 판단력으로 다가올 미래의 모습을 예측하여 보다 가치로운 곳에 투자할 수 있는 눈을 가져야 할 것이다.

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