▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원

최근 부동산 시장의 흐름을 보면 아파트 쪽에 명암이 엇갈린다. 아파트 시장의 광풍이 거품이라고 하는 사람이 있는 반면 앞으로 더 상승을 할 것으로 예측하는 사람도 있기 때문이다. 정부가 아파트 가격을 잡기위해 최근 617대책을 내놨다.

하지만 지난 3년간 정부가 21번이나 부동산 규제 정책을 발표한데다 잦은 규제발표로 정책에 대한 신뢰도가 떨어진 상태에서 나온 대책이어서 실효성에 대한 의견이 분분하다.

그러나 규제가 쌓일수록 시장의 내성 또한 그 만큼 커지는 것이 부동산 시장의 특성이다. 그럼 시장의 미래의 흐름은 어떻게 될까. 인구의 증감에 가장 민감하게 반응하는 것이 부동산 시장이다.

그런데 현재의 모습은 투기로 과열돼 언제 터질지 모를 풍선 같은 느낌이다. 왜냐하면 현재의 시장에서 실소유자들이 얼마나 될까 의문스럽기 때문이다. 부동산 시장의 영향력으로 따지면 인구 다음으로 기준금리의 변화다.

대출을 받아 시장에 투자를 하고 있는 경우가 많은데 이 기준금리가 상승을 하게 된다면 대출금의 이자 또한 높아져 부동산 시장에는 불리하게 된다. 우리나라 금리는 현재 연 0.50% 기준금리 이다. 최근 한국은행은 0.50% 기준금리가 "실효하한" 이라고 했다. 실효하한 이라는 것은 실질적으로 기준금리를 내릴 수 있는 하한선을 의미한다. 이는 자금유출을 막을 수 있는 최저금리를 뜻한다.

이는 부동산 시장에서 보면 더 이상 기준금리 인하가 호재로 작용하기는 어렵다는 의미이기도 하다. 그리고 지금의 상황에 한 가지 더 볼수 있는 것이 코로나19 사태로 인한 완화적 통화정책이 시장에많은 돈을 풀리게 하였다.

그러나 이러한 통화정책도 언젠가는 정상으로 돌아가게 되어 있다. 미래에는 긴축정책을 펼칠 수 있다는 의미이기도 하다. 한국은행도 이번 위기가 진정되면 이러한 조치들을 단계적으로 정상화 하겠다고 발표했다. 투자는 미래의 자산 가치의 증가를 보고 투자를 해야 한다.

현재의 기준이 아닌 미래의 기준을 보고 현재의 가치가 어떤가를 판단을 하고 투자를 하는 것이다. 그럼 현재의 부동산 가격이 정상적인 것인가. 비정상적인 것인가. 판단은 각자가 해야겠지만 현재의 상황을 보고 판단을 하면 비정상적인 시장이라고 보는 의견이 많음을 볼 수 있다.

지금의 시장은 미래의 가치가 있는 곳이 아닌 지역에서도 아파트 바람을 타고 상승을 하고 있다고 본다. 누가 먼저 구입을 하는가 경주를 하는 시장인 것처럼 느껴진다. 정부에서 규제를 적용하는 지역은 조금은 조정을 보이지만 그 조정에 들어가지 않는 지역은 급속도록 상승을 하고 있는 시장인 것이다. 이는 풍선효과라고 이야기를 한다. 한쪽을 누르면 다른쪽에서 부풀어 오르는 현상....그러다 부풀어 오르는 쪽을 모두 누르면 결국 터지게 마련일 수 있다.

과거의 모습을 보아도 대세 상승이후에는 대세조정기가 찾아왔음을 알 수 있다. 이 조정기에는 하락을 하는 곳도 많지만 의외로 하락을 하지 않고 유지를 하고 있는 경우도 많다. 울산의 경우 16년 이후부터 현재까지도 조정을 보이는 지역이 있고 조정에서도 상승을 하고 있는 지역이 있음을 알 수 있다. 현재의 부동산 특히 아파트의 경우는 투자에 조심해야할 필요가 있다. 투자로 접근을 한다면 현재의 가치와 미래의 가치를 생각해 보고 접근하는 것이 최고의 투자이다.

그러나 미래에 가치는 알 수 없다. 미래에 어떻게 변할지 알수는 없지만 추정은 가능하다. 인구가 몰리는 지역, 중대한 계획이 반영되어 있는 지역은 호재로 인해 가치가 높아 질 것이라는 것은 알 수 있을 것이다. 한 가지 더 추가를 한다면 금리의 변화와 경제의 변화를 유심히 봐야 할 것이다.실 소유자들이 주택이 필요해서 아파트 가격이 올라가는 것인지. 아니면 투기로 인해 한 순간에 거품으로 끝나는 것인지. 자산을 불릴 수 없다면 지키는 것도 중요하다는 생각을 하고 신중히 판단하여 투자를 결정을 해야 할 것이다.