▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원

투자는 외로운 자신과의 싸움이라고 한다. 투자의 성공으로 인한 재정적 수익이 있는 시기에는 주위의 부러움과 성공에 대한 희열이 있다. 하지만 투자의 실패로 인한 손실의 시기에는 어느 누구의 말도 위로가 되지 않고, 어느 누구도 도움을 주지 않는다.

`그때 왜 욕심을 내었을까` `왜 신중하지 못하고 경솔하게 투자를 했을까` 등 무엇보다도 실패에 대한 자괴감은 끊임없이 자신을 자책하게 한다. 부동산 투자로 성공한 사람들을 주위에서 종종 볼 수 있다.

아파트 투자로 성공한 투자자, 토지 투자로 성공을 한 투자자들이 대부분이다. 그렇다면 실패한 사람들은 어디에 있나. 어떤 사람들은 이리 저리해서 성공적인 투자를 했다고 책까지 낸다. 그런데 실패한 사람들의 이야기는 어디에도 없다.

투자를 하는데 있어 중요한 요소는 여러 가지다. 그 중에서도 투자 심리(마인드)관리가 어떤 투자 노하우 보다 더 중요하다. 왜냐하면 투자 노하우는 투자에 성공을 할 수 있느냐 없느냐의 방법론이 되겠지만 심리 관리는 투자로 인한 재테크에 성공하느냐 실패하느냐의 궁극적인 지표가 되기 때문이다. 투자를 해 놓고 불안한 마음을 가지고 있다는 것은 투자에 대한 원칙이 없다는 것을 의미한다.

따라서 원칙이 없는 것이 문제이지 원칙대로만 한다면 아무런 문제가 없다. 혹시 원칙대로 했는데 손실이 났다면 그것은 자신의 투자의 잘못이 아니라 시장의 특수한 상황으로 인해 손실을 보는 것이다. 때문에 다음의 투자에서는 상황 여하에 따라 더 큰 수익을 낼 수도 있다.

원칙을 만들고 그 원칙을 따르는 투자가 자신의 심리를 이겨낼 수 있다. 원칙을 만들고 투자를 한다는 것은 투자에 대해 이미 검증을 마쳤다는 이야기다. 또 투자 시장의 군중심리보다 자신의 원칙에 맞게 투자할 자세를 갖췄다는 것을 의미한다.

그 중에서도 부동산 투자를 하려면 우선 국내 전체 경제에 대한 판단, 거래 종목에 대한 판단, 거래 전략에 대한 판단, 거래 시점에 대한 판단 등이 필요하다. 그리고 이를 통해 전체 흐름을 읽어야 한다. 부동산 투자 목적도 수익을 창출을 하는 것이다. 따라서 수익을 창출을 하기 위해서는 당연히 싼 가격에 구입해 비싼 가격에 팔아야 한다.

그런데 어느 경제 구조든 나름대로의 사이클이 있다. 지난 1997년 IMF, 2008년 금융위기, 최근의 코로나 위기 등 우리의 대표적 경제 상황에서 부동산이 움직이는 사이클이 있다. IMF 금융위기 시절에는 부동산 가격이 대거 폭락 했다. 그런데 이렇게 부동산 시장이 위기일 때 원칙이 있는 투자자는 `물 만난 고기`가 된다.

어떤 물건이든 예전의 시장 가격보다 훨씬 저렴한 상태로 쇼핑을 할 수 있기 때문이다. 지금의 상황이 좋아질 것이라고 예측하지 못한 상태에서 투자를 한다는 것은 자신의 원칙이 없으면 그 누구도 할 수 없는 행동이다.

그런데 대다수 투자자들은 자신만의 투자원칙도 없이 투자에 뛰어든다. 군중심리로 인해 자신이 소외되지 않으려고 투자를 하는 것이다. 그리고 싼 값에 구매할 수 있는 부동산을 비싼 가격을 지불을 하고 사는 바람에 결국 손실을 보는 경우가 많다. 아파트 투자에서 그런 단면을 읽을 수 있다.

울산 아파트 시장에 외부 투자자들이 들어와 아파트를 구입을 했다는 소문이 나면  많은 사람들이 이유 없이 달려들어 투자를 시작한다. 현재의 가격이 어느 정도이며 그게 과연 합리적인 수준인가 미리 가늠하지도 않고 일단 아파트를 구입부터 하고 보는 것이다. `누가 어디에 어떤 아파트를 구입했는데 투자 가치가 있다더라`는 이야기만 듣고 무조건 뛰어드는 것이다.

정확한 분석과 투자 타이밍을 확인도 하지 않은 채 `묻지마 식` 투자를 하는데 그게 성공할 리가 없다. 또 그렇게 해서 수익을 챙겼다고 해도 오래 가지 못한다. 이유는 정확한 투자의 원칙이 없기 때문이다. 투자는 무엇보다 미래의 상승 가능성을 보고 해야한다.

투자는 수익을 창출을 하기 위한 재테크이기 때문이다. 한마디로 `나무 보다 숲을 보는 투자`를 하라는 이야기다. 종합적으로 결론지으면 자신의 투자 마인드를 관리하기 위해 먼저 현재의 상황과 미래 가능성을 살피고 자신의 투자원칙을 세운 뒤 투자하라는 것이다.  이렇게 하면 어떠한 상황에서도 심리적으로 흔들리지 않고 원칙적인 투자자가 될 수 있다.